Um Projeto de Lei protocolado na Câmara Municipal de Primavera do Leste, está colocando em discussão uma proposta de concessão de isenção temporária do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) para terrenos pertencentes a loteadoras que ainda não tenham sido comercializados.

De autoria do presidente da Casa, Marco Aurélio, a iniciativa prevê que os imóveis possam ficar isentos do tributo por até cinco anos, desde que atendam a uma série de condições estabelecidas na proposta.

O Projeto de Lei nº 2.162 propõe alterações no Código Tributário de Primavera do Leste e estabelece que o benefício alcance lotes individualizados de novos loteamentos regularmente aprovados pela Prefeitura e registrados em cartório. A isenção seria mantida enquanto os terrenos permanecessem sob titularidade do loteador e não fossem objeto de primeira comercialização.

Pelo texto, o prazo de cinco anos começaria a contar da data de registro do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis. A isenção seria encerrada individualmente para cada terreno no momento da primeira venda, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou outra operação que caracterize a transferência a terceiros.

A proposta também estabelece que os empreendedores deverão manter a regularidade do empreendimento, cumprir as exigências ambientais e urbanísticas e observar o cronograma de execução das obras de infraestrutura. O descumprimento das condições poderá resultar na suspensão ou no cancelamento do benefício.

Diferença de tratamento tributário levanta questionamentos

Embora a justificativa do projeto apresente a medida como um incentivo ao desenvolvimento urbano e à implantação de novos loteamentos, a proposta também levanta um questionamento importante sobre a isonomia tributária no município.

Isso porque o benefício pretendido é direcionado a empresas que desenvolvem atividade imobiliária com finalidade comercial e expectativa de lucro. Enquanto mantiverem terrenos sem comercialização, essas empresas poderão deixar de recolher IPTU por até cinco anos.

Na outra ponta estão os cidadãos que compram terrenos com recursos próprios ou financiamentos, muitas vezes com o objetivo de construir a casa própria. Mesmo quando não conseguem construir, utilizar ou comercializar seus imóveis, esses proprietários continuam obrigados a recolher o IPTU anualmente.

A diferença de tratamento merece atenção. Afinal, o cidadão que possui um único terreno, muitas vezes resultado de anos de economia, não dispõe de uma isenção semelhante simplesmente porque ainda não conseguiu construir ou vender seu patrimônio.

Já uma empresa que mantém dezenas ou centenas de terrenos em seu estoque comercial poderá ser beneficiada pela medida, desde que cumpra os requisitos previstos no projeto.

Outro aspecto que merece ser observado é que a proposta não estabelece qualquer obrigação de que a economia tributária obtida pelas loteadoras seja repassada aos compradores. Não há previsão de redução dos preços dos terrenos, condições especiais de comercialização ou contrapartidas habitacionais destinadas à população.

Assim, caso a proposta seja aprovada, a empresa poderá reduzir seus custos tributários sem que exista uma garantia legal de benefício econômico direto ao consumidor.

Quanto o município poderá deixar de arrecadar?

Outro ponto que precisa ser esclarecido diz respeito ao impacto financeiro da medida. O projeto menciona a necessidade de observância das exigências constitucionais e da Lei de Responsabilidade Fiscal, especialmente quanto à estimativa de impacto orçamentário-financeiro e à renúncia de receita.

Entretanto, é necessário que sejam apresentados dados que permitam dimensionar o alcance do benefício: quantos loteamentos poderão ser contemplados, quantos terrenos permanecem sem comercialização e qual seria o volume de IPTU que deixaria de entrar nos cofres municipais.

A justificativa dos autores argumenta que os loteadores assumem investimentos expressivos na implantação de infraestrutura, como abertura e pavimentação de ruas, drenagem pluvial e redes de água e esgoto. A proposta, segundo o texto, pretende oferecer um incentivo durante o período inicial de implantação e comercialização dos empreendimentos.

Entretanto, a concessão de benefícios tributários a determinados setores econômicos também exige uma discussão sobre o interesse coletivo e a distribuição dos encargos tributários entre os contribuintes.

O artigo 150, inciso II, da Constituição Federal estabelece o princípio da isonomia tributária, que veda tratamento desigual entre contribuintes em situação equivalente. Embora a legislação permita a criação de incentivos fiscais com justificativas específicas, a diferenciação precisa estar devidamente fundamentada.

Projeto ainda precisa passar pela Câmara

O texto prevê que a eventual concessão do benefício produza efeitos a partir de 1º de janeiro do exercício financeiro subsequente à sua aprovação e publicação, desde que atendidas as exigências legais relativas à renúncia de receita.

A discussão, portanto, está aberta e envolve uma questão que interessa diretamente aos contribuintes de Primavera do Leste: por que o cidadão que mantém um terreno particular, muitas vezes sem qualquer rendimento, precisa pagar IPTU todos os anos, enquanto empresas que mantêm grandes estoques de terrenos destinados à comercialização poderão receber até cinco anos de isenção?

Estimular investimentos e a implantação de novos loteamentos pode ser uma finalidade legítima da administração pública. Mas é necessário avaliar se o incentivo proposto representa efetivamente um retorno para a coletividade ou se acaba concentrando a vantagem econômica nas empresas beneficiadas.

Antes de qualquer decisão, a população tem o direito de conhecer o impacto financeiro da medida e os motivos que justificariam esse tratamento tributário diferenciado.